Qual a diferença entre empréstimo e financiamento imobiliário?

Quem está em busca de crédito para adquirir um imóvel precisa conhecer a diferença entre empréstimo e financiamento imobiliário. Esses dois contratos possuem distinções importantes que afetam seu planejamento financeiro.

Por isso, conhecer as características de cada um, quando podem ser utilizados e outros aspectos relacionados a essas alternativas é indispensável. Assim, você poderá avaliar as possibilidades disponíveis com mais conhecimento e embasar suas decisões.

Acompanhe o conteúdo a seguir para entender a diferença entre empréstimo e financiamento imobiliário, conhecendo com detalhes cada um deles. Confira!

O que é um empréstimo?

O empréstimo é uma modalidade de linha de crédito. Ele é um contrato em que um credor empresta dinheiro a um devedor, de acordo com as particularidades combinadas entre eles. Logo, o contratante poderá utilizar esses valores como se fossem seus.

Como os valores são emprestados, devem ser devolvidos ao credor. Para isso, combina-se um prazo — e o pagamento geralmente acontece em parcelas mensais. Como forma de remuneração e correção monetária, incide juros.

Para liberar o empréstimo, o credor pode fazer exigências. Afinal, ele terá que suportar o risco de inadimplência, ou seja, a possibilidade de o devedor não honrar com suas obrigações. Dessa maneira, é comum fazer análise em cadastros de restrição de crédito, como SPC e Serasa.

Ademais, o credor também pode exigir uma comprovação de renda mínima, garantias e outros detalhes contratuais. Vale a pena saber que o empréstimo é um negócio jurídico e o contrato serve como título executivo extrajudicial.

Nesse sentido, caso alguma das partes não cumpra com suas obrigações, ele poderá ser executado. Assim, haverá uma cobrança judicial por meio de um processo específico, que poderá acarretar penhora de bens e outras sanções.

O que é um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário, como o empréstimo, também é uma modalidade de linha de crédito. Assim, há um contrato entre devedor e credor para pagamento de valores ao devedor que, por sua vez, deve devolvê-los dentro do prazo.

Nesse sentido, também são aplicadas taxas de juros e correção monetária. O contrato ainda pode estipular sanções para a inadimplência, garantias para o pagamento dentro do prazo e outros detalhes específicos.

É possível, ainda, haver previsão de garantias de pagamento, principalmente por meio da alienação fiduciária. Nessa modalidade, o bem que serve como garantia será alienado ao credor, que terá sua propriedade.

Dessa forma, se houver inadimplência, ele pode tomar esse bem e vendê-lo para cobrir a falta de pagamento e eventuais despesas. O valor que sobrar, se houver, será repassado ao devedor. E, se ele for insuficiente para quitar a dívida, o devedor ainda ficará obrigado ao pagamento.

No financiamento imobiliário, existem diversas regras que devem ser seguidas pelas partes, principalmente em relação ao tipo de financiamento. Veja só como eles funcionam:

SFH

SFH é a sigla para Sistema Financeiro de Habitação, que funciona como um conjunto de normas referentes ao financiamento. Nessa modalidade, as instituições financeiras podem utilizar recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança.

O SFH é disciplinado pela lei n.º 4.380 de 1964 e é, atualmente, a modalidade mais utilizada nos financiamentos imobiliários. Ela possui taxas máximas de juros que as instituições podem cobrar, além de regras sobre os bens. 

Confira:

• a avaliação do imóvel não pode ser superior a R$ 1,5 milhão;
• o custo efetivo máximo deve ser de até 12% ao ano, incluindo seguros e alíquotas.

Ainda, o custo mensal das parcelas do financiamento não pode comprometer mais do que 30% da renda declarada. Além disso, pode ser financiado até 80% do valor de avaliação do imóvel, mas o restante deve ser pago como entrada.

SFI

Já o SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário. Ele serve como um substituto do SFH quando o imóvel, compradores ou instituições envolvidas não se encaixarem nas exigências da modalidade anterior.

Aqui não há custo efetivo máximo nem teto de valor do imóvel. No entanto, não é possível utilizar recursos do FGTS para o pagamento. Geralmente, as instituições financeiras costumam utilizar recursos próprios, que podem ser emprestados por meio dos recebíveis imobiliários.

Assim, o SFI proporciona mais flexibilidade para o contrato, pois ele não é tão regulamentado quanto o SFH. Contudo, as condições de pagamento e outras cláusulas podem ser mais onerosas para os clientes, então é preciso ter atenção.

Qual a diferença entre empréstimo e financiamento?

Agora que você já conhece essas duas modalidades de linha de crédito, ficará mais fácil entender a diferença entre elas. Confira a seguir as principais:

Objeto do contrato

A maior diferença diz respeito ao objeto do contrato, ou seja, para que cada acordo serve. No caso dos empréstimos, o contratante receberá os valores combinados em dinheiro. Ou seja, o montante emprestado será transferido para sua conta e ele poderá utilizá-lo para qualquer finalidade lícita.

Então a negociação diz respeito a valores determinados, com o posterior pagamento em parcelas mensais com acréscimo de remuneração. 

Já o financiamento é sempre vinculado a um bem previamente combinado. Nesse sentido, o financiamento imobiliário serve para a aquisição de um imóvel predeterminado e avaliado pela instituição financeira. 

Destinação dos valores

Outra diferença diz respeito a quem recebe o dinheiro emprestado. No caso do financiamento, o contratante não receberá valores em dinheiro, como no empréstimo. Em vez disso, receberá o bem que foi contratado.

O dinheiro do financiamento vai, na verdade, para o vendedor do bem. O proprietário do imóvel que está em negociação receberá da instituição o montante que pede como pagamento. Após isso, a propriedade será transferida ao devedor.

Vale ressaltar que o proprietário original do bem não faz parte do contrato de financiamento. Afinal, ele atua apenas como vendedor — solicitando e recebendo os valores acordados pela negociação do seu imóvel.

Condições contratuais

O financiamento, como você já viu, também tem regras mais rígidas que o empréstimo. Diversas cláusulas contratuais devem ser cumpridas nele. No entanto, é comum que eles tenham condições mais favoráveis ao devedor, principalmente pela limitação de custo efetivo.

Além das divergências entre os modelos de crédito, cada contrato — seja ele de empréstimo ou financiamento — terá diferenças entre si. Isso dependerá dos valores, dos bens, do devedor e da instituição ofertante, por exemplo.

Agora você sabe que a principal diferença entre empréstimo e financiamento trata do objeto do contrato. Não há como definir qual é a melhor alternativa, já que cada uma delas tem um alinhamento a cenários específicos. Seja qual for a sua decisão, lembre-se de contar com uma empresa confiável para intermediar o processo.

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