Sistema Financeiro de Habitação (SFH): o que é e quais seus diferenciais?

Ao procurar por um financiamento imobiliário, é comum encontrar termos que não são usuais no dia a dia. A sigla SFH é um deles e significa Sistema Financeiro de Habitação — mas você sabe o que é esse programa?

Na prática, ele pode trazer benefícios para quem preenche os requisitos de participação. Portanto, se você está em busca de um financiamento para comprar imóvel ou tem dúvidas sobre o processo, vale aprender mais sobre o tema.

Neste artigo, você entenderá o que é o SFH e quais são os critérios para financiar um imóvel por meio dele. Confira!

O que é o SFH?

O SFH é um programa de financiamento habitacional do Governo Federal cujo objetivo é facilitar a aquisição, construção ou reforma de moradias no país. Ele foi criado em 1964 pela Lei n. 4.380, conhecida como a Lei do SFH. O seu objetivo era diminuir o déficit habitacional brasileiro.

Para isso, o SFH oferece crédito de longo prazo com juros reduzidos. Assim, parte da população que não apresenta condições para obter um financiamento tradicional pode adquirir a casa própria. Um exemplo pertencente à iniciativa é o programa Casa Verde e Amarela — o antigo Minha Casa, Minha Vida.

Como funciona o financiamento pelo SFH?

Agora que você já sabe o que é o SFH, deve entender como funciona o financiamento por meio desse sistema. A Caixa Econômica Federal é a principal intermediária do programa, enquanto o Banco Central é o fiscalizador das regras estabelecidas pelo Governo.

Na prática, o financiamento pelo SFH costuma cobrir até 80% do valor total do imóvel, incluindo as despesas com a documentação. Além disso, o valor do imóvel deve contemplar o limite de até 1,5 milhão de reais, considerando as regras vigentes em janeiro de 2022.

Entre as facilidades oferecidas ao comprador, está a possibilidade de utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)para dar como entrada ou amortizar a dívida. Ademais, é possível refinanciar o imóvel com um prazo de até 50% do período inicialmente concedido.

O prazo de pagamento pelo SFH é mais longo que a média de financiamentos, podendo chegar até 35 anos (420 meses). Outro ponto importante é que o valor das parcelas não pode ser superior a 30% da renda mensal do comprador ou do grupo familiar.

Por fim, a cobrança máxima de juros é de 12% ao ano. Vale destacar que as taxas são menores que aquelas praticadas no mercado porque o dinheiro utilizado para o financiamento é oriundo da caderneta de poupança e do FGTS.

Quais os requisitos para financiar pelo SFH?

Após entender o que é e como funciona o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, você deve saber quais são os requisitos para participar. Primeiramente, o nome do solicitante deve estar limpo. Ou seja, ele não pode ter dívidas negativadas junto aos órgãos governamentais ou instituições de crédito.

Ademais, o comprador deve ser brasileiro, naturalizado ou com vista permanente para estar no país, apresentar renda suficiente e ter mais de 18 anos ou emancipado após os 16 anos.

Outra exigência é que o solicitante deve ser pessoa física. Isso significa que empresas não podem financiar um imóvel pelo SFH. Em relação ao imóvel, o SFH também impõe uma série de exigências, como:

ser residencial;
localizado em área urbana e na mesma região onde o comprador reside ou trabalha há mais de um ano;
não ter sido financiado pelo FGTS nos últimos 3 anos.

Quais são as diferenças entre SFH e SFI?

Ao buscar pelo SFH é comum se deparar com outra modalidade de financiamento — o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Essa modalidade de crédito imobiliário visa suprir as carências do SFH. Dessa maneira, ele é um sistema mais flexível no que se refere às regras de financiamento.

Enquanto o SFH tem teto de valor do imóvel para o financiamento, o SFI não impõe valor máximo. Além disso, não há restrição ao tipo de imóvel. Então o comprador pode financiar um estabelecimento comercial, por exemplo.

Ao contrário do SFH, o SFI permite que o comprador tenha outros imóveis em seu nome. Outra diferença é a fonte onde os recursos são captados. No SFI, o dinheiro para o financiamento é originado por meio de investidores de LCI (letras de crédito imobiliário), LH (letras hipotecárias) ou LIG (letras imobiliárias garantidas), por exemplo.

Como usar o FGTS no financiamento pelo SFH?

Como você viu, existe a possibilidade de utilizar o valor do FGTS para pagamento parcial das parcelas do financiamento via SFH ou amortização do saldo devedor. Então é importante entender como é realizado esse procedimento.

Inicialmente, você deve saber qual é o saldo disponível do seu FGTS, consultando por meio do CPF ou NIS no site da Caixa Econômica Federal. Também é preciso preencher os seguintes requisitos:

não ter outro financiamento pelo SFH;
não ser proprietário de outro imóvel residencial urbano;
ter, no mínimo, 3 anos de trabalho de carteira assinada, consecutivos ou não, podendo ser em mais de uma empresa.

Quais são as etapas do financiamento pelo SFH?

Até o momento, você aprendeu como funciona o SFH e como utilizar o FGTS nesse financiamento. Agora, vale conferir as etapas do contrato e como financiar o imóvel. O primeiro passo é fazer a simulação do financiamento para saber se o valor das parcelas se alinha ao que você planejou.

Nesse caso, também é importante ter em mente que as condições ofertadas pela instituição após a avaliação de crédito e do imóvel podem ser diferentes. Logo, a simulação deve ser utilizada apenas como base para auxiliar o seu planejamento.

Depois, você deve enviar a documentação para que a instituição faça a avaliação dos seus dados. Caso você cumpra os requisitos, o crédito é aprovado. Na próxima etapa, um engenheiro vai até o local para fazer a avaliação do imóvel.

Após esse procedimento, é feita a entrega de documentos, a assinatura do contrato, registro da documentação e a entrega das chaves. É importante lembrar de ler as cláusulas com atenção e fazer o pagamento do financiamento em dia para evitar a cobrança de juros altos e a perda do imóvel.

Ao longo deste post, você entendeu o que é o Sistema Financeiro de Habitação e a sua diferença para o Sistema de Financiamento Imobiliário. Assim, se você pretende obter um financiamento pelo SFH, estude as exigências e entenda se o seu caso se enquadra nos requisitos.

Você sabe qual é a diferença entre um financiamento imobiliário e um empréstimo? Aproveite que está por aqui e entenda o assunto!