ITBI: o que é, como funciona e como calcular esse imposto?

Quem pensa em comprar um imóvel precisa saber o que é ITBI para não ter problemas com a regularização do local. Afinal, quando o assunto é adquirir uma propriedade, existem diversos custos para concluir todo o processo de compra e transferência do bem. 

As regras variam conforme a localidade e algumas questões — como a responsabilidade sobre o pagamento — podem ser definidas no contrato de compra e venda. Porém, entender as regras é fundamental para identificar se a cobrança está correta e evitar cair em golpes.

Afinal, empresas mal-intencionadas podem tentar cobrar valores superiores ao previsto em relação ao ITBI, prejudicando o cliente. Por isso, neste artigo você conhecerá o imposto e saberá como fazer o cálculo correto. 

Vamos lá?

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Esse é um tributo municipal que deve ser pago sempre que houver a compra ou transferência de imóveis. Caso o pagamento não for feito, a documentação não será liberada, impedindo a concretização regular da venda, ou seja, não será possível registrar a escritura ou contrato de financiamento no cartório de registro.

Como funciona esse imposto?

O ITBI é calculado em um percentual do valor do imóvel. Por ser um imposto municipal, a alíquota varia de acordo com a cidade. Em geral, a parcela está entre 2 a 3% do preço de mercado da propriedade. Para evitar erros, você pode consultar as regras do tributo no site da sua prefeitura.

Cabe ressaltar que o ITBI é cobrado apenas em casos de compra e venda de imóveis envolvendo pessoas vivas. Em casos de doação ou falecimento, o tributo cobrado será o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Um ponto importante é que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é obrigatório mesmo se o imóvel for negociado na planta. Nesse caso, ele considerará o valor da propriedade pronta e a cobrança acontece assim que a obra é finalizada, com a entrega das chaves. 

Quem deve pagar o ITBI?

Como você viu, para que a situação do imóvel seja regularizada nos órgãos públicos, é necessário pagar o ITBI. Essa regularização permite que o comprador tenha acesso aos serviços básicos, como coleta de lixo, água, luz, rua asfaltada, entre outros.

O pagamento do tributo também libera as documentações necessárias para dar continuidade ao processo de compra. Assim, geralmente as prefeituras estabelecem que o comprador é o responsável pela quitação do imposto.

Por fim, vale destacar que, se o imóvel for financiado, alguns bancos permitem incluir o pagamento do ITBI no contrato de financiamento. 

Como calcular o imposto?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é calculado de acordo com o valor de mercado do imóvel — também chamado de valor venal. Assim, alguns fatores como o tipo de propriedade imobiliária, o tamanho e a localização podem influenciar nessa quantia.

É possível verificar o preço venal do imóvel por meio do carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Vale ter atenção porque, como você viu, esse valor pode alternar entre as cidades por causa da alíquota do ITBI, normalmente entre 2% e 3% nos principais municípios do país, podendo chegar até 5%, como é o caso de Barueri – Alphaville

A alíquota também pode variar de acordo com a forma de pagamento escolhida para a aquisição do imóvel. Casas e apartamentos populares, que estão vinculados a algum programa de subsídio, costumam ganhar desconto no valor do imposto, por exemplo.

Para facilitar a compreensão sobre o cálculo, imagine que você adquiriu um imóvel no valor de R$200 mil em uma cidade onde a alíquota é de 2%. Multiplicando o preço da propriedade pela taxa, o resultado é R$ 4 mil. Logo, essa seria a quantia paga no ITBI da propriedade. 

Vale ressaltar que o ITBI não pode ser cobrado mais de uma vez em relação ao mesmo contrato. Esse tributo deve ser pago apenas no momento da transferência de bens. Por isso, é importante ter atenção a cobranças abusivas ou que aconteçam em outras situações.

Quais as características do ITBI em cada cidade?

Você já sabe que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é um imposto que varia de acordo com o município. Ademais, dependendo da cidade, o valor pode ser dividido em até 12 parcelas sem juros.

Outro ponto que costuma influenciar o imposto são as características do imóvel. Afinal, ele considera o valor venal, que é calculado com base no tamanho do imóvel, a localização e o preço de mercado. Como você viu, esse montante pode ser consultado no carnê do IPTU mais recente.

Além disso, algumas prefeituras consideram o valor venal do ITBI como o maior entre o valor de referência fornecido pelo município e o preço indicado no contrato. Na prática, isso pode resultar em valores superiores aos apresentados no carnê do IPTU.

Por fim, os procedimentos para o pagamento do imposto também variam conforme a cidade. Para você emitir a guia do ITBI, é comum que sejam exigidos os seguintes requisitos:

• levantamento da situação legal do imóvel;
• apresentação do contrato de compra e venda;
• apresentação de comprovantes de pagamento do IPTU;
• preenchimento de formulários específicos.

Qual o percentual nas principais cidades do Brasil?

Conhecer os valores cobrados em cada município é fundamental para evitar taxas abusivas no momento da compra de um imóvel. Afinal, a falta de conhecimento pode levar ao pagamento de valores excessivos durante a transação. 

Para facilitar, confira as alíquotas cobradas pelas prefeituras das principais cidades do Brasil:

• ITBI no Rio de Janeiro: para os instrumentos lavrados até dezembro de 2017, o imposto corresponde a 2% do valor de mercado. A partir de 2018, a alíquota corresponde a 3% desse valor;
• Curitiba: a alíquota é de 2,7%;
• Recife: a alíquota de ITBI é de 3%, podendo ser de 1% ou de 1,8%, dependendo do caso previsto em lei;
• São Paulo: na maior capital do país, a alíquota do ITBI é de 3%;
• Goiânia: o ITBI é de 1,5% para imóveis de até R$ 400 mil e de 2% para propriedades acima desse valor.

Neste artigo, você aprendeu o que é ITBI, como funciona e como calcular esse imposto. Lembre-se de que ele é um tributo obrigatório, por isso, é fundamental se preparar desde o início da negociação para pagá-lo. Assim, você não perde o controle das suas finanças e consegue ter mais segurança na compra.

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