3 Tipos de financiamento imobiliário que vale a pena conhecer

Seja para moradia ou investimento, comprar um imóvel gera dúvidas, especialmente quando o comprador não dispõe de recursos para pagar à vista. Diante dos diferentes tipos de financiamento imobiliário disponíveis, a principal dúvida das pessoas tem relação à escolha da modalidade. Afinal, qual é a melhor opção?

Para responder essa pergunta, é necessário avaliar uma série de condições que determinarão o caminho ideal para aquisição do seu imóvel. Além disso, existem ainda diversos meios de amortização da dívida. 

Quer entender melhor como tudo isso funciona? Então continue a leitura para descobrir os 3 principais tipos de financiamento e os métodos de amortização à sua disposição para quitação das parcelas. 

Confira!

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma solução para quem deseja adquirir uma casa ou apartamento, mas não dispõe dos recursos necessários para comprar à vista. Assim, é estabelecido um acordo com uma instituição credora, como um banco, para que esta empreste o valor integral do imóvel.

Para que esse processo seja possível, é necessária a aprovação da instituição segundo o sistema de financiamento apropriado. Isso leva em conta detalhes, como:

• preço do imóvel;
• renda familiar;
• prazo de pagamento;
• histórico de adimplência;
• idade do comprador etc.

Uma vez firmado o acordo, o comprador assume uma dívida — geralmente, de longo prazo — e fica responsável por arcar com as prestações do financiamento. Cada parcela é composta pela amortização do valor emprestado, juros e demais despesas — como taxas de administração e seguros.

Quais são os 3 principais tipos de financiamento imobiliário?

Agora que você sabe o que é um financiamento imobiliário, conheça a seguir os 3 principais tipos e os diferentes meios de liquidação da dívida.

Confira!

1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Criado pelo Governo Federal, o Sistema Financeiro de Habitação, ou SFH, visa estabelecer regras que facilitem a aquisição de um imóvel.

Por meio desse sistema, qualquer pessoa física pode financiar até 80% do valor de uma casa ou apartamento, desde que o valor do bem não ultrapasse determinado limite, que varia por região. Em setembro de 2021, o teto máximo era de R$ 1,5 milhão.

Além disso, os juros do financiamento estão limitados a 12% ao ano sobre o valor do imóvel, e o prazo máximo de pagamento é de 35 anos. O comprador ainda pode usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e a poupança para abater o valor das parcelas.

Contudo, algumas condições precisam ser atendidas para que o processo de financiamento seja aprovado. Entre elas:

• o comprador não poder estar negativado nos serviços de proteção ao crédito;
• o comprador não pode ser proprietário de outro imóvel urbano;
• a prestação do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda mensal do comprador.

2. Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Assim como o SFH, o Sistema Financeiro Imobiliário, ou SFI, também foi criado pelo Governo Federal, mas conta com características distintas do programa anterior. As principais diferenças são a ausência dos limites determinados para o SFH e a possibilidade de financiar imóveis mais caros.

Assim, o SFI não restringe as prestações a determinado percentual da renda do comprador — que, nesse caso, pode ser tanto pessoa física quanto jurídica. 

Logo, como há maior risco de inadimplência, os juros costumam ser mais elevados. Além disso, não é possível contar com o FGTS para abatimento das parcelas.

3. Casa Verde e Amarela (Minha casa, Minha vida)

Casa Verde e Amarela é o programa de habitação popular que substitui o antigo Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal. O objetivo, porém, é o mesmo: facilitar à população de baixa renda a possibilidade de adquirir, reformar ou regularizar a situação fundiária de seu imóvel.

Para isso, o programa oferece condições especiais de financiamento a 3 grupos diferentes, divididos com base em sua renda mensal:

• até R$ 2 mil;
• entre R$ 2 mil a R$ 4 mil;
• e entre R$ 4 mil a R$ 7 mil.

O primeiro grupo conta com amplos benefícios, como subsídio para aquisição, regularização e reformas, além de taxas de juroslimitadas ao máximo de 4,5% ao ano. Os outros dois grupos também têm garantidas taxas reduzidas, mas não são subsidiados pelo Governo.

Quais são os principais meios de amortização da dívida imobiliária?

Além dos sistemas de financiamento habitacional, existem ainda meios distintos de amortização das prestações. Confira a seguir os principais métodos para quitar uma dívida imobiliária!

Tabela PRICE

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização, ou SFA, a tabela Price é um método mais usado no exterior. Por esse sistema, a dívida do financiamento é dividida em prestações fixas ao longo de todo o período do financiamento.

Assim, como parte do valor das parcelas é composta por juros acumulados sobre o saldo devedor, as primeiras prestações pagas eliminam os juros em maior proporção que amortizações. 

Com o tempo, o saldo devedor é reduzido — o que inverte essa relação proporcional da prestação. Ou seja, as parcelas finais são compostas em maior parte por amortizações do que juros.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Por sua vez, o Sistema de Amortização Constante, ou SAC, como sugere o nome, tem parcelas compostas por amortizações fixas. Por essa razão, as primeiras prestações são as mais caras. Afinal, o saldo devedor é muito maior no início do financiamento, o que implica maior juros.

À medida que o saldo devedor diminui, são reduzidos também os juros proporcionais, tornando as parcelas cada vez mais baratas com o tempo.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Já o Sacre, Sistema de Amortização Crescente, combina os métodos SAC e tabela Price. Logo, o valor total da dívida é dividido em períodos, sendo corrigido apenas pela Taxa Referencial (TR). Essa dinâmica torna as prestações relativamente fixas em cada ciclo.

Desse modo, a cada nova reconfiguração da dívida, as prestações fixas são menores. Isso porque as amortizações diminuem o saldo devedor, o que reduz também o acréscimo de juros.

Agora você conhece os principais tipos de financiamento imobiliário e os diferentes meios de amortização da dívida. Para saber qual é o melhor, lembre-se de ter um planejamento financeiro bem elaborado na hora de avaliar o processo de aquisição de um imóvel.

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